Uw "doe-het-zelf" -houding is lovenswaardig, maar op een bepaald moment moet u een aannemer voor huisreparatie inhuren en iemand betalen om iets in uw huis te repareren. Er zullen situaties zijn waarin je geen tijd, zin of vaardigheid hebt om een bepaalde reparatie uit te voeren of om een deel van het werk te doen dat je moet doen. We huren allemaal iemand in om ergens iets in ons huis te repareren. Wat u hier zult vinden, is enige informatie over wanneer en hoe u een reparatiebedrijf of een onderhoudscontractant selecteert.
Soorten huis reparatie aannemers
Wanneer u reparatiewerkzaamheden bij u thuis moet uitvoeren, neemt u gewoonlijk een speciaal type vakman aan , een "onderaannemer" genaamd, die anders is dan een algemene aannemer (GC) of aannemer. Een algemene aannemer of bouwer is een bedrijf dat een groot renovatieproject gaat bouwen of een nieuw huis zal bouwen en alle individuele gespecialiseerde onderaannemers inhuurt.
De GC is de algemene coördinator van een groter project en levert doorgaans niet de arbeid om het huis te bouwen. Dat komt van de onderaannemers of de "trades" (bouwhandel). Bij een nieuw huis of een groot huisreparatie- of renovatieproject kunnen deze subs de graafmachine, betonsub, ruwbouw timmerpersoneel, dakdekker , loodgieter, mechanische ( HVAC ) elektricien, timmerman, schilder, vloeren , enz. Omvatten. De GC neemt deze in dienst onderaannemers "direct" hun contracten "vasthouden". Dat betekent dat ze voor hem werken en dat ze hem een contract hebben.
Je zou een contract hebben met alleen de GC, niet de GC's subs.
De GC maakt geld door de kosten van de onderaannemers op te schrijven als een percentage van het bouwbedrag (vaak) of als een forfaitair bedrag (niet zo vaak). Voor deze professionele vergoeding biedt hij of zij het beheer en de planning van ondertitels, betaalt hij de subs, geeft hij toezicht op de constructie, biedt hij afvalcontainers, port-a-john, verzekering en andere diverse dingen die je nodig hebt om een huis te bouwen of een toevoeging te bouwen .
De onderaannemers verdienen hun geld door arbeidskosten in rekening te brengen en materiaal te markeren.
De GC is de 'generalist' en de onderaannemers zijn de 'specialisten'. Wanneer u een specifiek ding in uw huis nodig heeft, hebt u een specialist nodig en die persoon is de gespecialiseerde onderaannemer, bijvoorbeeld een loodgieter .
Als het gaat om het inhuren van iemand voor onderhoudstaken, zijn veel mensen die dit werk doen mogelijk helemaal geen onderaannemer met een licentie. Ze zijn misschien gewoon een 'man met een vrachtwagen', bijvoorbeeld een dakgootreiniger , een blazer of soms een schilder. Hoewel het gebruik van dit soort mensen kan uitpakken, moet u voorzichtig zijn, omdat u zich zorgen maakt over de vakbekwaamheid en er nog steeds aansprakelijkheidskwesties bestaan, maar u niet over de juridische bescherming beschikt die u hebt bij het gebruik van een erkende aannemer . Kortom, vermijd de verleiding helemaal en gebruik altijd een erkende aannemer.
Beslissen wanneer een contractant moet worden gebruikt
Het nemen van de beslissing om een aannemer te gebruiken is er een die vaak persoonlijk is. Het komt erop aan om te evalueren:
- Uw comfortniveau met de taak bij de hand
- Jouw tijd
- uw budget
Als u zich buiten een eenvoudig huisreparatieproject waagt aan nieuwe technisch uitdagende installaties, zoals het toevoegen van elektrische circuits of het toevoegen van een gootsteen, moet u eerst controleren of een vergunning is vereist van uw plaatselijke bouwafdeling.
U hebt geen vergunning nodig voor veel huisreparaties, maar u hebt mogelijk een vergunning nodig voor "nieuw werk", vooral voor elektriciteit, verwarming, koeling en sanitair. In sommige gevallen vereist de vergunning dat een vergunninghoudende contractant het werk doet om de gezondheid, veiligheid en welvaart van het publiek te beschermen. In sommige gevallen kan het nodig zijn dat de plaatselijke bouwinspecteur uw werk beoordeelt tijdens de bouw en na de voltooiing ervan.
Als u vindt dat een vergunninghoudende contractant niet vereist is voor de vergunning of dat het werk dat u wilt doen onder een "Huiseigenaarstoestemming" valt, dan moet u uzelf drie vragen stellen:
- Heb ik vertrouwen in het maken (of op zijn minst comfortabel proberen) van deze reparatie?
- Zijn de consequenties acceptabel als het me meer tijd kost om het project te doen dan ik verwacht?
- Wil ik dit project echt proberen?
Als u "nee" antwoordt op een van de bovenstaande vragen, moet u waarschijnlijk een aannemer inhuren voor de reparatie. Als je 'ja' hebt geantwoord, moet je het proberen en zelf repareren. Dat is de enige manier om ervaring en vertrouwen op te doen.
Hoe het project te beheren
Zodra u besluit om een aannemer in dienst te nemen, moet u weten hoe u hem effectief kunt beheren, of het nu om een snel thuisreparatieproject gaat of om een groot renovatieproject of nieuwbouwproject. Hoe dan ook, er zijn enkele richtlijnen die moeten worden gevolgd bij het beheren van het werk van iedereen die u inhuurt om aan uw huis te werken:
- Huur een erkende, verzekerde aannemer in .
- Definieer de verwachtingen van beide partijen (u en zij) en slaag in die verwachtingen.
- U moet ten minste beschikken over een ondertekend document ( een contract of een ondertekend en geaccepteerd voorstel ) waarin wordt uiteengezet wat zij voor u zullen doen (de scope van het werk genoemd), bepalen hoeveel het gaat kosten en waar tijd een probleem is, definiëren hoe lang het duurt zal nemen en wanneer ze zullen beginnen en eindigen.
- Definieer de betalingsvoorwaarden voordat het werk wordt gestart en maak de voorwaarden onderdeel van uw ondertekende document.
- Definieer uw verwachtingen en vereisten voor het opruimen van hun werk en de bescherming van de omliggende gebieden als onderdeel van het ondertekende document (bijvoorbeeld een dakdekker moet uw landschap beschermen tijdens een dakbreuk en eventuele rommel opruimen.)
- Bespreek de rechten van de aannemer om toegang te krijgen tot het huis wanneer u er niet bent, indien nodig, en het gebruik van uw water, elektriciteit. (Opmerking: probeer de aannemer niet bij u thuis te hebben als u er niet bent, dit beschermt u en hen.)
- Voordat de aannemer met zijn werk begint, moet u vriendelijk praten over waar u op moet letten als u zich zorgen maakt.
- Als het werk aan de gang is, verlaat u de aannemer over het algemeen alleen. Wees vriendelijk maar sta niet in de weg. Houd terloops waar ze mee bezig zijn. Als je je zorgen maakt over iets dat je ziet, vraag het dan aan de aannemer, maar probeer ze hun werk gedaan te laten krijgen. Aannemers verdienen hun geld door efficiënt in en uit een baan te komen.
- Bespreek de 'extra': het moeilijkste probleem dat u kunt ondervinden, is het mogelijke verzoek van de aannemer om een 'wijzigingsbestelling' of 'extra'. Dit levert extra kosten voor u op. Daarom heeft u een duidelijk omschreven werkbereik nodig . Een aanvraag voor een wijzigingsorder is alleen redelijk als de contractant tegen een situatie aanloopt die redelijkerwijs niet door hem is voorzien, of een wijziging van de reikwijdte door u. Als u een aanvraag voor een wijzigingsorder ontvangt, moet u deze eerlijk met de aannemer bespreken. Als het een wijziging van het bereik betreft of ertoe leidt dat u meer tijd nodig heeft vanwege iets dat u heeft gedaan, moet u het beoordelen en betalen als u denkt dat het eerlijk is. Als het iets is dat altijd deel uitmaakte van het toepassingsgebied, hebt u een meer delicate situatie en moet u mogelijk standvastig blijven op basis van de voorwaarden die zijn gedefinieerd in uw ondertekende document. Bottom line? Als u een prijs moet bespreken op een wijzigingsorder waar u beiden niet op anticipeerde, probeer dan het verschil met hem te splitsen. Rapport en eerlijkheid gaan een lange weg in het oplossen van deze problemen.
- Wanneer de reparatie- of onderhoudswerkzaamheden zijn voltooid, moet u het werk persoonlijk beoordelen voordat u de laatste betaling aan de aannemer doet. Zorg ervoor dat de werklocatie volgens plan wordt schoongemaakt en dat het werk er goed uitziet. Laat u om welke reden dan ook niet overhaasten.
- Als u tevreden bent met hun werk, vertel het hen dan.
Hoe een goede aannemer te selecteren
Dit lijkt misschien ontmoedigend, maar het is echt vrij eenvoudig. Probeer op een dringende basis aannemers te selecteren die u mogelijk nodig hebt voordat u ze nodig hebt. Waarom? Want als je een spoedreparatie hebt en iemand snel moet vinden (die ook goed en eerlijk is), heb je geen tijd om een uitgebreid selectie- en screeningproces door te nemen . Het ergste wat je kunt doen is iemand uit de Gouden Gids kiezen zonder ze eerst te interviewen.
De eenvoudigste en een van de beste manieren om een mogelijke aannemer te selecteren, is om referenties te krijgen van vrienden, familie of een makelaar die u vertrouwt. Een andere goede methode is om een gratis service zoals HomeAdvisor te gebruiken waarmee u realtime beoordelingen van het werk van de aannemer kunt lezen.
Als je eenmaal een aantal namen hebt, ontmoet ze dan, zoek naar "chemie" of rapport en observeer hun niveau van professionaliteit. Hoffelijkheid, respect, stiptheid en het vermogen om te communiceren zijn enkele van de belangrijkste attributen die een aannemer naast zijn basiscompetentie kan hebben. Ongeacht hoe goed iemand is, als ze niet op deze punten met u klikken, huur ze dan niet in.
Je moet ook opletten voor tekenen van drugsgebruik, zoals alcohol of marihuana. Als u hier iets vermoedt, huur dan de aannemer niet in.
Hier is een checklist met dingen om rekening mee te houden bij het selecteren van uw aannemer .
Gebruik classificaties als 'Beste', 'Goed', 'OK', 'Redelijk' en 'Weiger' om sommige van deze items te classificeren.
Namen van mogelijke aannemers krijgen:
- U hebt goede persoonlijke eerdere ervaringen met contractant [BEST]
- Betrouwbare verwijzing van directe ervaring van familie of vrienden [GOED]
- U kent de reputatie van de aannemer maar hebt geen directe ervaring [OK]
- U vond ze van een handelsvereniging of algemene reclame [FAIR]
Licentieverlening door de staat aannemers (zij moeten het nummer opgeven als ze over een licentie beschikken):
- Licensed; heeft nog nooit een klacht ingediend of disciplinaire maatregelen genomen [BEST]
- Licensed; heeft geen eerdere klachten ingediend voor ten minste 3 of meer jaren [FAIR]
- Licensed; huidige klachten of acties tegen hen in de afgelopen 3 jaar [AFWIJZING]
- Aannemer heeft geen licentie [AFWIJZING]
Contractant Verzekering (vraag om hun certificaten te zien) :
- Werknemerscompensatie en algemene aansprakelijkheid [BESTE]
- Algemene aansprakelijkheid alleen (lichamelijk letsel en materiële schade) [GOED]
- Contractant heeft geen verzekering [AFWIJZING]
Bedrijfsduur:
- In het bedrijfsleven meer dan 10 jaar met dezelfde naam [BEST]
- In zaken 5 of meer jaren met dezelfde naam [GOED]
- In bedrijf 1 tot 5 jaar met dezelfde naam [OK]
- Nieuw bedrijf minder dan 1 jaar [FAIR]
Stabiliteit en permanentie:
- Heeft een fysiek kantoor en een adres [BEST]
- Heeft alleen een thuiskantoor of een antwoorddienst [FAIR]
- Alleen mobiel contact, geen kantoor [VERWERPEN]
Referentiecontrole:
- Positieve eerdere huidige referenties van minstens 5 klanten [BEST]
- 1 tot 4 positieve referenties van vorige klanten [FAIR]
- Geen echte referenties of negatieve referenties verstrekt [REJECT]
Ervaring:
- Gespecialiseerd in het werk dat u wilt uitvoeren [BEST]
- Kan het gewenste werk uitvoeren maar doet ook andere soorten werk [OK]
- Weinig of geen ervaring met het werk dat u wilt uitvoeren [REJECT]
Scope en prijs:
- Gedetailleerde beschrijving van de omvang van het werk
- Aannames (indien aanwezig) zijn duidelijk en nauwkeurig
- Contractant heeft GEEN korting aangeboden om "nu te registreren"
- Aannemer zal het werk garanderen
- Alle mondelinge contractantrepresentaties zijn schriftelijk
- Niet meer dan 25% tot 33% vroeg om vooraan
- Laatste betaling niet vereist totdat het werk is voltooid
Biedingen ontvangen en een schatting evalueren
Dit is een uiterst belangrijk aspect bij het succesvol inhuren van een aannemer. Laten we het opsplitsen:
The Scope of Work:
Dit bepaalt wat de aannemer voor u doet. Zorg ervoor dat het alle dingen omvat die je wilt voltooien. Het moet ook alle voorbereidende werkzaamheden, bescherming van de omliggende gebieden, opruimen, enz. Beschrijven.
Het beoordelen van de omvang van het werk tussen contractanten is een essentieel onderdeel van het evalueren van hun biedingschatting. Hier zijn enkele dingen om op te letten in het kader van verschillende aannemers:
- Schilder: beschrijf hoe ze van plan zijn om het buiten- of binnenverfoppervlak voor te bereiden . Deze stap maakt of verbreekt een verfopdracht. Bepaal of ze met de hand alle losse verf (het beste) afschrapen, elektrisch de buitenkant wassen (wees voorzichtig, omdat dit de omliggende gebieden kan beschadigen en u moet wachten tot de muur volledig is opgedroogd voordat u met het werk begint), primen (beste), spot priming ( OK). Definieer het aantal voorgestelde verflagen en het merk en de kwaliteit van de verf, enz. Zorg dat ze de omliggende gebieden beschermen en eventueel vuil opruimen.
- Tuinarchitect: ongeacht wat ze zeggen of hoezeer ze deze kwestie afwijzen, zorg ervoor dat ze begrijpen dat u wilt dat uw heesters en wortels van uw bomen onder de grond geplant worden . Accepteer niet het maken van een ondiep gat, plaats dan de plant erin en rondom de kluit met een berg aarde en mulch. Zorg ervoor dat ze de draad rond de kluit verwijderen of het touw losmaken en de kluit volledig in de grond steken tot slechts ongeveer 6 "boven de grond uitsteekt. Zorg ervoor dat ze ook de installatie en levensduur van de plant gedurende een bepaalde periode garanderen. Begrijp uw verantwoordelijkheden voor drenken.
- Dakdekker: Daken lekken zelden van dakspaanbreuk, ze lekken van knipperende uitval . Wat u meestal niet kunt zien is waar water binnenkomt. Zorg ervoor dat ze specificeren waar flitsen wordt gebruikt. Wees bezorgd en bekijk hoe ze een buitenhoek van een schoorsteen of muur laten flitsen. Op een bakstenen huis, is het het beste om de stenen verbindingen te knippen voor het knipperen en vervolgens de verbinding af te dichten. Dit is veel beter dan het knipperen aan de bakstenen muur spijkeren en vertrouwen op kalefateren. Als je in een koud klimaat leeft, zorg er dan voor dat ze langs de hele rand van je dak lopen, van de rand van het dak tot minimaal 24 "voorbij de buitenmuur, en zorg ervoor dat ze je planten en struiken beschermen en schoon zijn. dagelijks vuil op.
- Loodgieter: probeer indien mogelijk een vaste prijs te bedingen voor hun werk. Het schoonmaken van een verstopte afvoer is vaak geprijsd op een "per voet" -basis van de gebruikte "reinigingsslang", maar sommige loodgieters geven een vaste prijs voor dit werk. In het ideale geval moet u vooraf een afvoerreiniger voor noodafvoerreinigingen selecteren. Kortom, verwacht een premium prijs te betalen voor noodoproepen.
Wat "Is" en "Is niet" opgenomen in het bod:
Soms moet een contractant toelagen of aannames doen in zijn bod, zoals de hoeveelheid materiaal, de toegang tot uw huis, enz. Ook zullen zij soms specificeren wat zij uitsluiten in het bod. Herzie zorgvuldig veronderstellingen en uitsluitingen met de aannemer. Vraag hen beleefd naar de redelijkheid van eventuele aannames en uitsluitingen. Als dit niet het geval is, worden deze items later waarschijnlijk een wijzigingsorder. Wanneer u biedingen tussen aannemers evalueert en vergelijkt, markeert u aannamen en uitzonderingen wanneer u een appel en een sinaasappel hebt.
Aannemersvertegenwoordigingen:
Uw grootste zorg is hier de bereidheid van de aannemer om een van de verbale representaties die hij of zij aan u heeft gedaan schriftelijk in te dienen om de klus te klaren. Als ze mondelinge toezeggingen hebben gedaan, maar ze niet schriftelijk hebben ingediend, is dat reden voor afwijzing.
Prijs:
Zoek naar een contractprijs die goed is afgebakend, duidelijk en gemakkelijk te begrijpen. Als het onduidelijk is, hebben ze niet de tijd genomen om uw vereisten, de omvang van het werk of de baan te begrijpen. Maak niet noodzakelijkerwijs uw selectie alleen op prijs.
Stimulansen:
Het is uitermate belangrijk dat de aannemer u geen korting of geldprikkels biedt voor het onmiddellijk ondertekenen van het contract.
Contract betalingsvoorwaarden:
Vraag om per e-mail gefactureerd te worden nadat het werk is voltooid, maar verwacht dat de meeste direct na het werk willen betalen. Als ze geld willen, is dat geen goed teken. Als materialen nodig zijn voordat het werk kan beginnen (bijv. Dakdekker of schilder), willen ze een eerste betaling voor materialen. Probeer dit bedrag zo veel mogelijk te minimaliseren. Probeer van tevoren niet meer dan 33% te betalen en ga alleen akkoord met een zeer gerenommeerd bedrijf.
Het komt neer op
Hopelijk heeft dit overzicht nuttige informatie opgeleverd over het succesvol aannemen, beheren en samenwerken met aannemers. Wees niet bang om hulp te vragen aan een van deze professionals wanneer dat nodig is - dat is hun werk zeven dagen per week.