Het federale belastingkredietprogramma voor lage inkomenswoningen is sinds 1987 succesvol geweest en biedt huurders met een laag inkomen fatsoenlijke appartementen tegen een betaalbare huur. Als u op zoek bent naar een appartement met belastingvermindering , zijn er bepaalde dingen die u moet weten voordat u zich aanmeldt.
Hier vindt u antwoorden op veelgestelde vragen over het federale belastingkredietprogramma met een laag inkomen.
Vraag: Wat is het belastingkredietprogramma?
A: Het belastingkredietprogramma, ook wel het federale programma voor belastingvermindering voor woninghypotheken of gewoon LIHTC genoemd, is een populair, betaalbaar huisvestingsprogramma dat al bestaat sinds 1987. In tegenstelling tot de meeste huisvestingsprogramma's die door HUD worden beheerd, is de belasting kredietprogramma wordt beheerd door de IRS, in samenwerking met overheidsinstellingen voor woningfinanciering in het hele land. Verhuurders die deelnemen aan het programma krijgen belastingverminderingen voor 10 jaar voor hun belastingvermindering in ruil voor het huren van ten minste sommige van hun appartementen aan huurders met een laag inkomen tegen een beperkte huurprijs.
Vraag: Krijg ik een belastingvermindering?
A: Nee. Het belastingkredietprogramma krijgt zijn naam omdat eigenaars van deelnemende panden waardevolle belastingkredieten ontvangen in ruil voor het betaalbaar houden van hun gebouwen. Als huurder van een belastingkrediet wordt de uitkering geleverd in de vorm van beperkte huur, ervan uitgaande dat u in aanmerking komt voor inkomens.
Vraag: Worden annuïteiten geteld als onderdeel van het gezinsinkomen?
A: Als u een pensioen of andere lijfrente heeft, is de kans groot dat deze op een of andere manier moet worden geteld als deel van uw huishoudinkomen. Hoe een verhuurder moet bepalen hoe een lijfrente moet worden behandeld die u heeft (of die u kunt instellen nadat u een leaseovereenkomst hebt ondertekend voor een appartement met een laag inkomen bij een belastingkrediet), hangt ervan af of u het recht hebt om het saldo van de lijfrente en als u al betalingen ontvangt.
Als u al bent begonnen met het ontvangen van betalingen, zal de verhuurder uw makelaar moeten vragen of u het recht hebt om het saldo van de lijfrente in te trekken. Als u dit recht wel hebt, moet de verhuurder uw lijfrente behandelen als een voordeel.
Als u eenmaal lijfrentebetalingen hebt ontvangen, kunt u deze normaal gesproken niet omzetten in een vast bedrag aan contanten. Als dat uw situatie is, worden uw normale betalingen als inkomen behandeld door uw verhuurder.
Verwacht dat uw huisbaas moet nagaan of u het recht heeft om het saldo in te trekken (zelfs als er boetes worden opgelegd), wat de basis is waarop de lijfrente naar verwachting zal groeien in het komende jaar, een eventuele boete voor overgave of vroegtijdig vertrek. , en het belastingtarief en de belastingboete die zou gelden als u het volledige saldo van uw lijfrente zou opnemen.
Vraag: Worden trusts meegeteld als onderdeel van het gezinsinkomen?
A: Trusts worden vaak op de een of andere manier geteld als onderdeel van het gezinsinkomen. Hoe een verhuurder moet bepalen hoe een trust die u hebt (of die u kunt opzetten nadat u een leaseovereenkomst hebt ondertekend voor een appartement met een laag inkomen bij een belastingkrediet), afhangt van of u toegang hebt tot de principal in de account of de inkomsten van de rekening.
Vraag: Worden activa meegeteld als inkomsten?
A: Nee. Activa zelf worden niet meegeteld als inkomen, maar elk inkomen dat een actief produceert, wordt normaal meegeteld bij het bepalen van de inkomensafhankelijkheid van een huishouden ... Lees meer
Vraag: Controleren verhuurders het inkomen?
A: Ja. Als u overweegt om een appartement met een laag inkomen bij een belastingkrediet aan te vragen, verwacht dan dat de verhuurder of beheerder van onroerend goed verificatie van inkomsten en activa nodig heeft. Het belastingkredietprogramma vereist specifiek verificatie, gezien hoeveel er op het spel staat ... Lees meer
Vraag: Hoe wordt mijn huur precies berekend?
A: De huur wordt berekend op basis van het aantal slaapkamers in het appartement, en niet het werkelijke aantal mensen dat er woont. Uw verhuurder moet uw huur berekenen uitgaande van het feit dat er in elke slaapkamer 1,5 bewoners wonen (of één bewoner, in het geval van een studio).
Dus, de huur voor een appartement met twee slaapkamers, zou bijvoorbeeld gebaseerd zijn op drie bewoners (1,5 x 2 slaapkamers) in het appartement.
De belastingkrediethuur omvat ook een nutsaftrek.
De maximale huur die u moet betalen voor een eenheid met een laag inkomen in een belastingkrediet, is 30% van een percentage (meestal 50% of 60%) van het gemiddelde mediane bruto inkomen (AMGI).
Vraag: Is het aantal mensen in mijn huishouden van invloed op de geschiktheid?
A: Ja. Het aantal mensen in uw huishouden bepaalt of u in aanmerking komt voor een eenheid met een laag inkomen bij een belastingkrediet. Uw huishouden moet minder verdienen dan een bepaald percentage van het mediaan bruto-inkomen (AMGI), dat is gebaseerd op de grootte van het huishouden. Aan de andere kant is de belastingkrediethuur niet gebaseerd op het werkelijke aantal mensen in uw appartement.
Vraag: Moet ik een speciale leaseovereenkomst ondertekenen?
A: Nee. Het belastingkredietprogramma vereist niet van verhuurders dat huurders een speciale leaseovereenkomst ondertekenen. Maar u kunt een lease-overeenkomst vinden met een of twee clausules specifiek voor het belastingkredietprogramma. U kunt bijvoorbeeld een clausule verwachten die vereist dat u samenwerkt met uw verhuurder bij het opnieuw certificeren en verifiëren van uw inkomen per jaar, en er kan een taal zijn die zegt dat als uw verhuurder leert dat u bewust onjuiste of onvolledige inkomsteninformatie heeft gegeven bij het bepalen van geschiktheid, dit kan een reden zijn om uw huurovereenkomst te beëindigen.
V: Kan ik op maandbasis huren?
A: Wanneer u de leaseovereenkomst voor een appartement bij een belastingkredietwoning voor het eerst tekent, moet dit voor een periode van ten minste zes maanden zijn (hoewel er enkele uitzonderingen zijn). Daarna kunnen u en uw verhuurder overeenkomen om uw huurovereenkomst maandelijks te vernieuwen.
Vraag: Zullen er marktconforme huurders zijn in het gebouw?
A: Misschien wel. Veel belastingverminderingseigendommen omvatten een aantal appartementen met een laag inkomen en sommige appartementen met een marktprijs.
Vraag: Zal ik opvallen als een laag inkomen als er huurders met een marktsentiment zijn?
A: Dat zou je niet moeten doen. Verhuurders zijn verplicht om geen appartementen met een lage of lage inkomens te scheiden, en niemand bij uw belastingkrediet moet weten hoeveel huur u betaalt, tenzij u dit aan hen vertelt.
Vraag: Wordt mijn inkomen bepaald op basis van wat ik het afgelopen jaar heb gemaakt?
A: Nee. Het wordt bepaald door vooruit te kijken en uw inkomen voor het volgende jaar te "jaaratiseren". Als u bijvoorbeeld $ 3000 per maand aan een baan verdient, wordt dit inkomen geteld als $ 36.000 (12 maanden x $ 3000), zelfs als blijkt dat u een maand na uw intrek in een appartement een verhoging ontvangt of zelfs uw baan verliest.
Vraag: Hoe tellen verhuurders onregelmatig inkomen uit arbeid?
A: Het inkomen uit werk moet worden opgenomen als deel van het gezinsinkomen, ongeacht of het inkomen stabiel of onregelmatig is.
Normaal gesproken moeten huisbazen die deelnemen aan het belastingkredietprogramma de huidige omstandigheden van een huurder gebruiken om het inkomen te "annualiseren", wat inhoudt een bedrag dat de huurder verwacht te verdienen in de komende 12 maanden, zelfs als blijkt dat dat aantal veel hoger is of lager.
Vraag: Zal een echtscheidingsregeling of gezamenlijke bezittingen mij diskwalificeren?
A: Nee. Een toekomstige huurder wordt niet gediskwalificeerd alleen voor het hebben van een echtscheidingsovereenkomst of gemeenschappelijke activa.
Hoewel het mogelijk is dat uw inkomenssituatie na een scheiding u ongeschikt maakt, het hebben van een echtscheidingsovereenkomst of gezamenlijke activa, zijn geen geldige redenen om de aanvraag van een belastingkredietaanvrager te weigeren of de aanvrager automatisch als niet-inkomenswaardig te beschouwen.
Vraag: Is de huur gebaseerd op mijn inkomen?
A: Nee. Anders dan bij andere huisvestingsprogramma's, is de belastingkrediethuur gebaseerd op het gemiddelde inkomen in uw provincie of een ander lokaal gebied. Dit gemiddelde staat bekend als het "mediaan bruto-inkomen in het gebied" (AMGI), dat HUD elk jaar bijwerkt. Uw werkelijke inkomen is van belang als het gaat om het bepalen of u in aanmerking komt voor een appartement met een laag inkomen bij een belastingkrediet. Maar de werkelijke huur die u betaalt, is niet gebaseerd op uw inkomen.
Vraag: Kom ik niet in aanmerking voor anderen als ik te veel inkomsten verdien voor een belastingkrediet?
A: Niet noodzakelijk. Hoewel elke belastingkredieteigenschap dezelfde regels moet volgen om te bepalen of inkomsten in aanmerking komen, kunt u te veel verdienen voor één belastingkrediet, maar nog steeds worden beschouwd als in aanmerking komend voor anderen. Dit kan gebeuren als u bijvoorbeeld 55% van de inkomensgrens verdient. Een woning die moet verhuren aan huurders die niet meer dan 50% van de inkomenslimieten verdienen, zou u afwijzen, maar als u gebruikmaakt van het 60% -getal, komt u in aanmerking. De inkomenslimieten verschillen per provincie, dus als u iets te veel inkomsten voor één woning verdient, hebt u mogelijk succes bij een andere woning met verschillende limieten.
Vraag: Kan ik uit huis worden gezet als mijn inkomen omhoog gaat nadat ik ben ingetrokken?
A: Je hoeft je geen zorgen te maken dat je wordt verdreven omdat je over het inkomen gaat. Als uw inkomen stijgt tot 140% van het gemiddelde mediane bruto inkomen (AMGI), is er geen probleem. Als uw inkomen boven dat niveau stijgt, kan het de verhuurder verplichten stappen te ondernemen om ervoor te zorgen dat het gebouw gekwalificeerd blijft voor al zijn belastingvoordelen.
In het ergste geval kan uw huisbaas (met de juiste kennisgeving) uw appartement omruilen tegen de marktrente en verliest u het voordeel van uw beperkte huur. Als uw inkomen echter zo hoog is, bent u echt geen laag inkomen en zou u de markthuurprijs moeten kunnen betalen. Verhuurders bij belastingkredietpanden kunnen huurders alleen uitzetten voor 'goed doel' zoals bepaald door nationale of lokale wetgeving. Dit betekent ook dat uw verhuurder niet kan beslissen om uw huurovereenkomst zonder goede reden niet te verlengen.
Vraag: moet ik elke keer dat mijn inkomen verandert, opnieuw worden gecertificeerd?
A: Gelukkig niet. Het belastingkredietprogramma heeft geen "tussentijdse hercertificeringen", wat betekent dat als u van baan verandert, een verhoging ontvangt, of een activum koopt of verkoopt, u uw inkomsten niet opnieuw hoeft te laten berekenen en verifiëren. U mag verwachten dat u een keer per jaar met uw management vergadert om uw inkomsten opnieuw te certificeren, meestal rond de verjaardag van uw huurovereenkomst.
Vraag: Kan ik als student bij een belastingkredietwoning wonen?
A: De algemene regel is dat als iedereen in uw huishouden een voltijdstudent is, u niet kunt huren bij een belastingkrediet. Dus als je een fulltime student bent met een kamergenoot die deeltijds naar school gaat, dan zit je goed. Als iedereen in uw huishouden fulltime naar school gaat, vraag het management dan of u in een uitzondering valt.
Vraag: Moeten belastingkredieteigenschappen voldoen aan discriminatiewetten?
A: Ja. Fiscale-kredieteigenschappen zijn onderworpen aan dezelfde wetten inzake eerlijke huisvesting als conventionele eigendommen. Bovendien kan de IRS, dankzij een overeenkomst tussen HUD, het ministerie van Financiën en het ministerie van Justitie (DOJ), gemakkelijk leren over de eerlijke huisvestingsschending van een huisbaas en het gebruiken als reden voor niet-naleving van belastingkredieten. Dit betekent dat verhuurders van belastingkredietmerken nog meer reden hebben om u niet te discrimineren.
Vraag: Hoe kunnen huurders en prospects meer informatie krijgen over de programmavereisten?
A: Huurders en prospects hebben vaak vragen over de inkomsten en regels voor belastingvermindering. Naast de antwoorden op veelgestelde vragen die hier worden beantwoord, kunt u vragen over specifieke staten krijgen die worden beantwoord door het staatshuisvestingsbureau dat het belastingkredietprogramma beheert waar u woont. Bekijk de lijst met overheidsinstellingen voor huisfinanciering .