Heeft uw huisbaas, property manager, makelaar of andere woningprofessional zich schuldig gemaakt aan discriminerend gedrag? Als dat het geval is, kunt u mogelijk een claim indienen op grond van de Fair Housing Act (FHA), een federale wet die huurders beschermt tegen huisvestingsdiscriminatie .
Met de wet kunt u een claim indienen door een klacht in te dienen bij het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), een route die u tijd en geld bespaart en de noodzaak om een advocaat in te schakelen.
Als u besluit door te gaan met het indienen van een klacht bij HUD, volgt u de stappen die u moet nemen:
Moeilijkheidsgraad: nvt
Benodigde tijd: 1-3 jaar of langer
Hier is hoe:
Een klacht indienen. U kunt een eerlijke huisvestingsklacht indienen door het online formulier van HUD in te vullen ("HUD Form 903 Online Complaint") of door de smartphone-app te gebruiken. Als u wilt, kunt u het formulier dat u handmatig wilt invullen, afdrukken en vervolgens naar het HUD verzenden op het volgende adres:
Office of Fair Housing en Equal Opportunity
US Department of Housing and Urban Development
Kamer 5204
451 Seventh St. SW
Washington, DC 20410-2000Als u liever een klacht telefonisch indient, kunt u de "Fair Housing Hotline" van HUD bellen op 1-800-669-9777.
U kunt ook een brief sturen naar uw regionale kantoor voor eerlijke huisvesting met informatie over uw klacht.
Praat met een intake-specialist. Je zou verwachten dat je binnenkort iets hoort van een HUD-instroomspecialist, die je zal vragen om nader in te gaan op de discriminatie die je in je klacht hebt gesteld. HUD zal deze informatie gebruiken om te bepalen of deze uw zaak kan vervolgen. (Als je bijvoorbeeld klagen dat je huisbaas zijn plicht om reparaties te verrichten negeert, is het geen eerlijke huisvragende claim (hoewel het een huurovertreding kan zijn). Maar als je gelooft dat je verhuurder je reparatieverzoek vanwege je race heeft genegeerd, religie, of een ander beschermd kenmerk, dan zou de HUD de autoriteit hebben om uw klacht na te streven.)
Onderteken een formele klacht. Hopelijk gaat HUD jouw zaak aan. Als dit het geval is, ontvangt u een formele klacht per post met instructies. Lees het zorgvuldig door en onderteken het als het correct is en stuur het terug naar HUD op het opgegeven adres.
Binnen 10 dagen na het ontvangen van uw ondertekende klacht krijgt HUD de bal in beweging door de kennisgeving van de verhuurder samen met een kopie van de klacht te verzenden. U ontvangt ook een kopie, samen met een bevestigingsbrief. Uw huisbaas heeft dan 10 dagen om een "antwoord" in te dienen bij HUD, wat waarschijnlijk zal zijn om elke aansprakelijkheid te ontkennen voor de huisvestingsdiscriminatie die u in de klacht aanvoerde.
Werk mee aan het onderzoek van HUD. Verwacht dat HUD zijn onderzoek uitvoert. Dit kan het interviewen van uw huisbaas en anderen omvatten, zoals een buurman die beweert de vermeende discriminatie te hebben gezien. HUD zal uw verhuurder vragen om relevante documenten, zoals een bezettingsbeleid of interne memo's. U moet alleen beschikbaar zijn om geïnterviewd te worden en om eventuele medewerking van HUD bij zijn onderzoek te bieden.
Probeer dingen uit te werken. HUD is nu verplicht om jou en je huisbaas te proberen een "verzoening" of een schikking te bereiken. Als u zich kunt vestigen, bereidt HUD een bemiddelingsovereenkomst voor om u en uw verhuurder te ondertekenen. Zorg ervoor dat je het aandachtig leest en dat het weerspiegelt wat je hebt afgesproken. Als je vragen hebt, vraag het HUD.
Wacht op de vastberadenheid van HUD. Hopelijk geeft HUD voor u een 'bepaling van een redelijke oorzaak'. Dit betekent dat HUD uw verhuurder formeel zal beschuldigen van het overtreden van de Fair Housing Act. Maar als HUD vindt dat er geen redelijke reden is om te geloven dat uw huisbaas de wet heeft overtreden, zal HUD een bepaling van "geen redelijke oorzaak" uitvaardigen en de zaak afsluiten. Als je het niet eens bent met de beslissing, vraag je HUD om een bezwaar in te dienen.
Bereid je voor op een hoorzitting. Na een redelijke beslissing te hebben vastgesteld, stuurt HUD u een kopie van de 'aanklacht'. Een rechter-commissaris (ALJ) zal dan uw zaak horen, waar u wordt vertegenwoordigd door een HUD-advocaat. De rechter kan een burgerlijke boete toekennen van maximaal $ 16.000 per overtreding voor first-offenders, plus daadwerkelijke schade, advocatenhonoraria en andere vrijstellingen.
U kunt in plaats daarvan kiezen, binnen 20 dagen na ontvangst van de aanklacht, dat het Department of Justice (DOJ) namens u een vordering instelt bij de federale rechtbank, waar u daadwerkelijke en bestraffende schadevergoeding en honoraria van advocaten kunt krijgen.
Tips:
- Onderteken de formele klacht niet en stel hem later vragen. Als u denkt dat delen onjuist zijn of als u vragen hebt, neemt u contact op met HUD voor opheldering.
- Als u en uw verhuurder een bemiddelingsovereenkomst ondertekenen, maar uw huisbaas niet op zijn eind loopt, moet u uw contactpersoon bij HUD onmiddellijk op de hoogte stellen. HUD kan mogelijk in uw naam bepaalde stappen ondernemen tegen de verhuurder om de overeenkomst te handhaven.
- Als uw zaak tot de laatste stap komt en u het niet eens bent met de uitkomst, vraag dan HUD (of de DOJ, indien van toepassing) over het indienen van een bezwaarschrift.