Overweeg dit scenario. Een eigenaar van een eengezinswoning wil opgeblazen cellulose-isolatie toevoegen aan de buitenmuren van haar huis. Wat voor soort toestemming heeft ze nodig? Behalve dat ze contact heeft opgenomen met haar lokale gemeentes over het aanvragen van een vergunning, is ze vrij om de isolatiemannen te bellen en meteen te beginnen. In de meeste gevallen heeft ze zelfs die gemeentelijke vergunning voor opgeblazen isolatie niet nodig, omdat er geen openingen aan de muren zijn.
Laten we nu het scenario een beetje aanpassen: ze woont in een flat. Screeech ! Ja, dat is een soundbite van een recordnaald die over een LP krast, wat betekent: stop nu meteen.
Met betrekking tot hermodellering, condos kan zowel prachtig als een nachtmerrie zijn. Geweldig: door samen met anderen te leven, gebruik je de kracht van cijfers. Collectieve kracht is krachtig bij het onderhandelen over kosten met aannemers. Ook hebben grote ticketprojecten de neiging minder te kosten dan de som van hun onderdelen.
Nachtmerrie: al het andere.
Huiseigenarenverenigingen (HOA's) controleren nauw alle aspecten van condo-remodellering via de CC & R's (convenanten, voorwaarden en beperkingen), die alle condo-eigenaars wettelijk verplicht worden te volgen wanneer zij hun eigendom kopen (zie opmerking en disclaimer hieronder *).
Wat is het verschil tussen gemeentelijke vergunningen en HOA-toestemming?
Volledig afzonderlijke dingen. Ik gebruik het woord 'gemeentelijk' om collectief naar stedenbouwkundige of provinciale bouw- / verbouwvergunningen te verwijzen.
HOA-toestemming verwijst naar uw juridisch bindende overeenkomst tussen u en uw VvE.
Moet ik stedelijke vergunningen om te remodelleren trekken?
Ja. Projecten die gemeentelijke vergunningen met een eengezinswoning vereisen, vereisen toestemming in een flat. En meer.
Wat is het "Meer?"
Het komt zelden voor dat u een vergunning nodig hebt om een keukenvloer in uw eengezinswoning te vervangen.
Het is tenslotte geen hygiënisch of veiligheidsprobleem en het heeft geen enkele invloed op andere huiseigenaren. Maar sommige gemeenten hebben vergunningen nodig voor het vervangen van vloeren in een flat.
De stad Minneapolis heeft bijvoorbeeld een vergunning nodig voor een condo-eigenaar die zijn / haar tapijt wenst te vervangen door harde vloeren (hout, steen, keramiek, enz.). Naast de vergunning moeten condoownnemers een geluidsveld onder de harde vloer plaatsen.
Waarom heb ik HOA-autorisatie nodig om te remodelleren?
Als gemeenschappelijke groepen zijn VvE's bezig met het onderhouden van het pand als geheel. Uw eenheid is ondergeschikt aan het welzijn van het hele gebouw. Dat is de reden waarom CC & R's het woord structureel in de statuten benadrukken. Een typische clausule luidt,
Er mag niets worden gedaan in een eenheid of in de gemeenschappelijke ruimtes die de structurele integriteit van het gebouw kunnen aantasten of die het gebouw structureel kunnen veranderen.
Naast structurele integriteit zijn HOA's bezorgd om ruis. Lawaai is de grootste oorzaak van wrok in appartementen, dus verenigingen willen de vrede bewaren tussen bewoners.
Ten slotte moeten HOA's de controle houden over het gemeenschappelijke eigendom. Sanitair (levering en afval) en elektriciteit worden beide als gemeenschappelijk eigendom beschouwd.
8 projecten waar u HOA-goedkeuring nodig hebt
Elke remodellering waarbij
- Binnen- of buitenmuren.
- Structurele vloer.
- Plafonds.
- Columns.
- Vloer afwerken.
- Loodgieter.
- Elektrisch.
- Esthetische veranderingen aan de buitenkant.
Projecten waar u HOA-goedkeuring niet nodig heeft
Gezien de ambiguïteit van veel CC & R-taal, raad ik je ten zeerste aan elke vorm van condoomrenovatie langs het HOA-bord eerst uit te voeren. Sommige projecten waarvoor mogelijk geen goedkeuring nodig is:
- Interieurschildering.
- Trimwerk (kroonlijsten, plinten, deur- en raamkozijnen).
- Vervanging van verlichtingsarmaturen, stopcontacten en schakelaars.
- Vervanging van douche-, bad- of gootsteenarmaturen.
Zijn CC & R-vereisten met betrekking tot remodels wettelijk bindend?
Ja absoluut. De HOA kan u boeten voor overtredingen. Als de HOA je naar de rechtbank haalt, kunnen ze die boetes en advocaatkosten terugkrijgen.
In één geval heeft condo-eigenaar Howard Gottlieb wijzigingen aangebracht in zijn Acacia On The Green-appartement in Lyndhurst, OH, waarbij elektrische werkzaamheden voor kabelbomen en verlichting zijn inbegrepen, evenals de implementatie van een "nieuwe thermostaat, toilet, aanrecht, badkamergootsteen, keuken werkbladen, douchekoppen, badkamerkasten en tegelvloeren, "volgens gerechtelijke documenten.
Ondanks herhaalde HOA-waarschuwingen hield Gottlieb vast aan de verbouwing. De HOA nam hem voor de rechtbank en won meer dan $ 18.000 aan boetes en juridische kosten.
* Ik kan niet genoeg benadrukken dat, hoewel CC & R's vaak zijn afgeleid van boilerplate-sjablonen, ze meestal op veel verschillende manieren worden gewijzigd om de wensen van die HOA weer te geven. Dus mijn advies is gegeneraliseerd; jouw situatie kan anders zijn.