Of een verbouwingsproject 'slim' is of niet hangt grotendeels af van wanneer u van plan bent uw huis te verkopen. Renoveren op een manier die uw huis de komende 20 jaar functioneler en aangenamer maakt, is meestal de kosten en moeite waard. Maar wat als u van plan bent om binnenkort te verkopen?
Het feit is dat de meeste verbouwingsprojecten onvoldoende eigenwaarde toevoegen aan uw huis om hun kosten te betalen wanneer u verkoopt.
Het is natuurlijk mogelijk dat sommige projecten moeten worden uitgevoerd om kopers alleen maar een bod op uw huis te laten doen.
Over het algemeen is het echter beter om lagere aanbiedingen te doen dan dat u investeert in het maken van grote renovaties - omdat u zelden de kosten van die renovaties vergoedt door een hogere verkoopprijs.
Renoveren om te verkopen is dus een heel ander dier dan renoveren om je kwaliteit van leven te verbeteren. Een huiseigenaar die op zoek is naar verbeteringen voor de komende 20 jaar, zou wel eens een keukenverbouwing van $ 75.000 kunnen vinden om een geldige uitgave te zijn. Niet zo als u gewoon kijkt naar verbeteringen voordat u uw huis verkoopt - het komt maar heel weinig voor dat die keuken van $ 75.000 vertaalt naar een verkoopprijs van $ 75.000 hoger.
Houd er echter rekening mee dat we het niet hebben over de zogenaamde "enscenering" van een te koop aangeboden woning, die kleine cosmetica of reparaties kan omvatten. We richten ons op een meer intensieve woningvernieuwing die verder gaat dan een verflaag en die kosten kan omvatten in de duizenden of tienduizenden dollars.
Wanneer zijn dergelijke uitgaven een goed idee?
Seven Ground Rules
- NOOIT meer uitgeven dan u kunt terugverdienen. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar je zult versteld staan hoeveel mensen besluiten om grote hoeveelheden geld in een huis te gooien waar ze de rest van hun leven nooit meer binnen zullen komen. Waarom $ 4.000 besteden aan nieuwe vloeren als de restwaarde lager is dan dat? Tenzij, natuurlijk, zal niemand zelfs een aanbod doen bij u thuis zonder enige cosmetische verbeteringen.
- Zoek naar winstpotentieel. Deze regel is meer to the point. Sommige thuisverkopers vinden het een succes om $ 7.500 te besteden aan een badkamerrenovatie als ze $ 7.500 terugverdienen van de verkoop. Maar is het echt logisch? Je hebt tijd, hoofdpijn, moeite geïnvesteerd. . . voor geen netto winst. Waarom zou je je drukmaken?
- Geef prioriteit aan keuken- en badkamerrenovatie. Eventuele grote uitgaven moeten in de keuken en de badkamers boven andere kamers worden betaald. Dit zijn de verbeteringen die het waarschijnlijkst zijn om hun kosten terug te verdienen en daadwerkelijk eigen vermogen te creëren.
- Beperk harde kosten ten voordele van doe-het-zelfkosten. Het plaatsen van nieuw massief hardhout op $ 19,99 per vierkante voet kost veel geld - heel moeilijk. Maar het lenen van een orbitale vloerschuurmachine en het schuren van vloeren zelf is een zachte kost.
- Opknappen in plaats van vervangen. Net zoals de vorige hoofdregel, geef je huiskoper geen nieuw materiaal, als je het kunt vermijden. Waarom zou u 1.200 vierkante voet Braziliaanse kers overbrengen wanneer u uw bestaande vloeren gewoon kunt opknappen?
- Stress uiterlijk, geen functie. Jammer genoeg, maar het is beter om die $ 800 in verf of vloerbedekking te stoppen, in plaats van een nieuwe boiler. Zolang de waterverwarmer functioneel is, houdt u hem. Een nieuwe boiler zal niet indruk maken op kopers. Als een thuisinspecteur uiteindelijk zegt dat de boiler moet worden vervangen, kunt u deze altijd vervangen of een equivalent bedrag uit de verkoopprijs halen. Maar uiterlijk is iets dat niet onderhandelbaar is, en in feite is iets dat zich mogelijk alleen bij kopers van huizen op een onderbewust niveau registreert.
- Verf doet wonderen. Nieuwe verf, vooral goed gekozen en eigentijdse tinten, zullen een huis transformeren. Wees voorzichtig met diepe schaduwen.
Curb Appeal: wanneer gevels een goede zaak zijn
Laten we ons binnen de hele categorie van 'beteugelen' concentreren op één ding: een nieuwe gevel.
Algemene aannemers kunnen een nieuwe gevel bouwen die uw huis er fantastisch doet uitzien, terwijl de aandacht wordt afgeleid van zaken als vinylbeplating , wat voor sommige mensen een afknapper is.
Praat met lokale aannemers. Maar tenzij u een architect bent of anderszins ervaring hebt met dergelijke zaken, forceer het probleem dan niet bij aannemers die geen idee hebben waar u het over hebt. Deal alleen met aannemers die al eerder dit soort voorbewerkingsvoorgevelwerk hebben gedaan.
Volgende orde van zaken: keukens en badkamers
De meeste makelaars vertellen je dat de keuken en de badkamer de belangrijkste delen van het huis zijn.
Focus op deze items:
Keukentafels. Werkbladen zijn goed zichtbaar, dus als je op zoek bent naar een soort van rip-and-replace werk, dan is dit de plek. Oude laminaat werkbladen moeten worden vervangen door ten minste Corian of Silestone. Aanrechtbladen van keramische tegels zijn discutabel in termen van kwaliteit, maar de meeste potentiële huiseigenaars zijn niet op zoek naar keramische tegels tellers - vervang ze.
Keukenkasten. Schrijnwerk is ook zeer zichtbaar omdat het op ooghoogte is. Het vervangen van keukenkasten kan je gemakkelijk $ 25.000 of meer opleveren. Als uw keukenkasten in slechte staat verkeren of zijn gemaakt van melamine of MDF, moet u misschien gewoon bijten en nieuwe keukenkastjes pakken. Voor andere soorten kasten kunt u mogelijk opnieuw gezichten maken of opnieuw schilderen.
Snelle upgrade naar armaturen en hardware. Armaturen en hardware zijn verrassend effectieve keukenupgrades. Ga er niet vanuit dat het vervangen van al je keukenapparatuur goedkoop zal zijn. Het vervangen van al je hardware (dat wil zeggen, het wegwerken van dat nep-vergulde spul) kan gemakkelijk honderden dollars tegenkomen.
Keukenafvoeren verwijderen en vervangen. Spoelbakken zijn eenvoudig te verwijderen en te vervangen. De meeste DIY-gebruikers kunnen dit alleen doen.
Renovaties vloeren
Huisrenovaties die worden uitgevoerd met het oog op verkoop hoeven niet noodzakelijkerwijs op een manier te worden uitgevoerd die bij u past. Dit zijn verbouwingen die u doet om de smaak van de meeste huiseigenaren te evenaren. Uw makelaar is mogelijk een goede bron van informatie over het renoveren van vloeren.
Hou je van kamerbreed tapijt in badkamers? De meeste huizenkopers doen dat niet. Over het algemeen is kamerbreed tapijt in het hele huis een slecht idee, omdat het de indruk wekt dat u probeert iets eronder te verbergen. Laminaatvloeren zijn de allerbelangrijkste "cover-up" -vloeren, hoewel huizenkopers laminaat ook gaan herkennen als een ander soort verdacht materiaal.
Als je echte houten vloeren hebt, heb je geluk. Ernstig versleten vloeren moeten met een trommeschuurmachine worden geschuurd . Als uw vloeren slechts kleine krasjes hebben, volstaat een cirkelvormige schuurmachine.
Houd er rekening mee dat veel potentiële kopers van huizen de rand van vloerbedekking op zullen lichten om te zien of de onderliggende vloerdelen resthout zijn.
Avoid Like The Plague
- Gebieden die doorgaans geen goede restwaarde hebben: mediaruimtes, theaters, kantoren, kelders, zolderrenovaties, achterdekken, de meeste werkzaamheden in de achtertuin, enz.
- Ga naar wanhopige lengtes om meer ruimte toe te voegen (bijvoorbeeld, een garage omzetten in een woonkamer).
- Ramen. Deze zijn geweldig om te vervangen als u van plan bent om in een huis te blijven, maar u krijgt uw geld niet terug als u dit alleen voor verkoopdoeleinden doet.
- Verwijderen van periodegegevens die misschien enige waarde hebben. Het verwijderen van de groene shag is misschien een goed idee, maar het negeren van de circa 1911 nieuwe post die "wat werk" nodig heeft, is geen goed idee. Hoewel de nieuweling mogelijk onaantrekkelijk is, is de intrinsieke waarde van waarde voor veel kopers.
- Verlichting verwijderen, tenzij deze wordt vervangen door andere armaturen. Zelfs slechte verlichting is beter dan geen verlichting.